Le Dossier de Diagnostic technique

www.aceiexpertiseimmobiliere.blogspot.com


LE DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE
EN MATIERE DE VENTE ET DE LOCATION


1. En 1996 (décret n° 96-97 du 6 février 1996), le droit français avait institué un premier diagnostic, concernant l’amiante, en imposant au vendeur d’immeubles de faire établir un constat, et de l’annexer à la vente, en vue de l’information de l’acquéreur. La fourniture de cette information conditionnait la faculté pour le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés (article 1641 du Code civil) à l’égard de l’acquéreur.

Puis, au cours de la décennie écoulée, de nouvelles obligations de diagnostic furent ajoutées à la charge du vendeur immobilier, notamment au sujet des insectes xylophages, du plomb, de la performance énergétique des bâtiments, des installations intérieures de gaz et des risques naturels et technologiques. Fait remarquable, en dépit du contexte chaque fois identique dans lequel les diagnostics devaient être produits, chacun d’entre eux donna lieu, à chaque fois, à des textes spécifiques (des décrets ou une loi, accompagnés de leur kyrielle habituelle de décrets et arrêtés d’application (sans compter les circulaires).


2. Cette nouvelle législation adoptée dans l’urgence, appelait une mise en cohérence pour trois raisons principales.

Première raison, l’apparition d’une obligation de diagnostic avait évidemment suscité, dans une France frappée par le chômage et la récession, de nombreuses vocations pour la profession de diagnostiqueur, qui s’était parfois formée sur le tas, par une agrégation de professionnels issus de différents horizons. En raison d’une législation insuffisamment cohérente (absence notamment d’une certification des compétences des intervenants et faiblesse des protocoles de réalisation des diagnostics) et coercitive, les erreurs de diagnostic étaient nombreuses et menaçaient les prétoires d’encombrement. Il convenait de définir un statut du diagnostiqueur.

Seconde raison, et ainsi que déjà évoqué, les règles relatives au diagnostic étaient apparues au fil de décrets et de lois successifs, sans cohésion entre eux. La compréhension des règles d’établissement des divers diagnostics impliquait de consulter des textes répartis dans le Code de la santé publique, le Code de la construction et de l’habitation, le Code de l’environnement, et dans une myriade de lois et textes réglementaires. Il en était résulté une grande difficulté pour les diagnostiqueurs et les professionnels du droit d’appliquer en sécurité ces nouvelles règles. Cette réglementation éclatée appelait une synthèse.

Troisième et dernière raison, les obligations de diagnostic visaient exclusivement les ventes immobilières, à l’exclusion des locations. L’exclusion était discutable, du strict point de vue de la santé publique. Cette carence fût d’ailleurs progressivement mise en lumière par la société civile puisque, un examen des tables de jurisprudence sur les dix dernières années le révèle, les tribunaux avaient entrepris de se référer de plus en plus aux obligations de sécurité et de délivrance d’un logement décent, pour astreindre le bailleur d’immeuble, par ce biais, à fournir une protection équivalente à celles des acquéreurs immobiliers. Il convenait que la loi vienne combler cette carence, imparfaitement suppléée par les tribunaux.

3. La mise en oeuvre d’un cadre juridique devenait donc nécessaire. C’est pourquoi le Parlement avait habilité le Gouvernement (loi d’habitation n° 2004-1343 du 9 décembre 2004 de simplification du droit – JO du 10 décembre 2004, page 20857) à prendre une ordonnance dans ce domaine. L’ordonnance du 8 juin 2005 (n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction – JO du 9 juin 2005, page 10083) a ainsi organisé le régime juridique des états, constats et diagnostics, réunis en un dossier de diagnostic technique, que les vendeurs et bailleurs doivent produire lorsqu’ils vendent ou louent leurs biens immobiliers.


4. Le nouveau dispositif est, pour l’essentiel, en place et, suivant avec attention l’évolution de la législation depuis 1996, nous nous devions d’en rendre compte. L’ambition des pouvoirs publics ayant été, avec l’ordonnance de 2005, d’organiser la profession des diagnostiqueurs et de rationaliser, sur les plans technique et juridique, la réalisation et la portée des diagnostics, nous avons pris le parti de présenter en deux parties le statut des diagnostiqueurs (I) et le nouveau droit des diagnostics (II).


I – LE STATUT DES DIAGNOSTIQUEURS

Le statut des diagnostiqueurs est articulé autour de trois notions clés : compétence, indépendance et assurance (article L 271-6 du Code de la construction et de l’habitation, articles R 271-1 à R. 271-4 du Code de la santé publique, rédaction résultant du décret n° 2006-2114 du 5 septembre 2005, JO 7 septembre 2006).


I-1 LA COMPETENCE

Le diagnostiqueur voit désormais ses compétences certifiées en vertu de l’article R. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, un arrêté devant préciser ses modalités d’application (voir ci-après, sous les développements spécifiques à chaque diagnostic, l’état d’avancement des textes relatifs à la certification). Le diagnostiqueur est, soit une personne physique, dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité dans le domaine de la construction, soit une personne morale employant des salariés ou constituée de personnes physiques, disposant des compétences certifiées dans les mêmes conditions. La certification est octroyée par des organismes ayant été accrédités à cet effet par un organisme signataire de l’accord européen multilatéral pris dans le cadre de la coordination européenne des organismes d’accréditation. Les organismes accrédités ne pourront pas effectuer de diagnostic.

Les compétences sont certifiées en fonction de deux éléments : connaissances techniques dans le domaine du bâtiment et aptitude à établir les différents éléments composant le dossier de diagnostic technique. Sans préjuger du contenu précis qui sera donné au corpus minimal jugé nécessaire pour être certifié dans l’établissement de chaque diagnostic, il est notable qu’en toute hypothèse, le diagnostiqueur sera assimilé à un professionnel du bâtiment.

Ceci devra inciter le diagnostiqueur à la prudence, car il assumera, encore plus sûrement qu’avant l’ordonnance de 2005, une obligation de conseil vis à vis de ses clients. On sait que la Cour de Cassation a mis à la charge du diagnostiqueur l’obligation de s’assurer personnellement, au besoin en recourant à un homme de l’art mandaté par lui, de la configuration des immeubles visités, sans pouvoir décliner sa responsabilité au motif que le client ne l’aurait pas informé exhaustivement des parties de l’immeuble à diagnostiquer (Cass. civ. 3. 2 juillet 2003. SCI Sept Adenauer c/ SA Péchiney. AJDI …. note Yves Rouquet). Dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 2 juillet 2003, le diagnostiqueur avait tenté de se défendre en soutenant que son rapport avait clairement montré ses limites, qu’il avait fait des constatations visuelles à partir de ce que le bailleur avait offert à sa vue, et que ce dernier aurait dû pallier son manque d’information sur les documents relatifs à la construction ou à des travaux de rénovation par une recherche confiée à un architecte ou à un cabinet spécialisé.

La Cour de cassation maintînt cependant la solution de la Cour d’appel, considérant que le contrôleur technique, chargé d’établir un diagnostic réglementaire amiante, est tenu d’une obligation de conseil et doit s’enquérir, par lui-même, des caractéristiques complètes de l’immeuble concernant la présence éventuelle d’amiante. Le diagnostiqueur avait donc commis une faute, dont il devait réparation au titre de l’article 1147 du Code civil. Il faut bien sûr mesurer précisément la portée de l’arrêt du 2 juillet 2003, et ne pas en tirer des conséquences excessives au regard de la responsabilité des diagnostiqueurs. La Cour de cassation n’a pas posé le principe d’une responsabilité irréfragable du professionnel en cas de diagnostic lacunaire. Relever l’existence d’une obligation de conseil pesant sur le diagnostiqueur conduit seulement à mettre à sa charge l’obligation de démontrer qu’il n’a pas commis de faute à ce titre dans l’exécution de sa mission.

A bien y réfléchir, on peut d’ailleurs se demander si l’insuffisance du repérage des parties à visiter n’aurait pas dû être plus simplement qualifiée d’inexécution par le diagnostiqueur de la mission de diagnostic. Le devoir de conseil constitue en effet la suite d’un contrat, une obligation accessoire à l’objet principal (voir sur ce point Philippe Le Tourneau « Droit de la responsabilité et des contrats » Dalloz Action n° 5 3291 et suivants). On peut observer sur ce point que l’arrêt de cassation de 2003 a été rendu à propos d’un diagnostic réglementaire, terme repris par la Cour de cassation. Dans cette hypothèse, il est bien clair que le professionnel est investi, sans qu’il soit besoin de le préciser par contrat, de l’obligation de mener des investigations dans toutes les parties de l’immeuble, susceptibles de receler de l’amiante, conformément aux règles de l’art et aux normes en la matière, et qu’il doit, à cette fin, s’assurer personnellement de sa configuration. L’objet d’un diagnostic consiste ainsi à effectuer un repérage, à opérer des prélèvements puis à classer l’immeuble en fonction des critères réglementaires. Le repérage ne se rattache donc pas à une mission de conseil, et constitue en réalité une composante de la prestation promise au propriétaire. La confusion faite entre l’objet même de l’obligation et l’éventuel devoir de conseil susceptible d’y être rattachée, comme une suite du contrat, peut d’ailleurs poser des difficultés d’analyse.

Un arrêt récent fait d’ailleurs à nouveau application de la notion d’obligation de conseil (Cass. civ. 3. 27 septembre 2006. Crédit immobilier de France (FDI) c/ CEBTP et SMABTP. Arrêt n° 974 FS-P + B ; pourvoi n° 05-15-924). Un diagnostiqueur (le CEBTP) avait réalisé pour un propriétaire (la FDI) un rapport sur la présence de termites et non pas un état parasitaire, en vue de la vente de l’immeuble à une SCI Marguerite. La FDI dût indemniser l’acquéreur, en raison de la découverte, après la vente, de termites souterrains. Le vendeur s’était vu débouter de son action en responsabilité à l’encontre du diagnostiqueur. Le vendeur demandait donc à la Cour de cassation de casser l’arrêt de la Cour d’appel, au motif qu’en l’absence d’instructions formelles émanant d’un co-contractant averti, un professionnel chargé de déceler la présence de termites, et sachant que sa mission s’inscrit dans un projet de vente de l’immeuble, ne saurait se contenter de procéder à un simple examen dont il connaît ou doit connaître le caractère insuffisant. C’était là, décliné dans le cas de l’état parasitaire, le raisonnement tenu par la Cour de cassation en 2003 à propos du diagnostic amiante. Le vendeur soutenait en outre que le technicien aurait dû informer le propriétaire de l’inadéquation de la prestation demandée (rapport sur la présence de termites consistant en un simple examen visuel des charpentes) avec le but recherché (diagnostic de la présence de termites). Le vendeur finissait en alléguant que la restriction par un client profane de la mission confiée à un technicien n’exonère pas ce dernier de son devoir de conseil.

La Cour de cassation rejette le pourvoi, s’en remettant à l’appréciation souveraine de la Cour d’appel. Celle-ci avait relevé que le client était un « professionnel de la vente immobilière au fait de la législation en matière de protection des acquéreurs contre les termites », et retenu que celui-ci avait, « dans un souci d’économie et en pleine connaissance de cause », délibérément restreint la mission du contrôleur technique. La Cour d’appel en avait déduit qu’il ne pouvait être fait grief au contrôleur technique de ne pas avoir relevé la présence de termites souterrains puisque cette recherche ne faisait pas partie de sa mission, et qu’aucun manquement à son devoir de conseil ne pouvait lui être reproché.

L’arrêt du 26 septembre 2006 peut laisser réservé, pour la même raison qu’en 2003. En matière d’état parasitaire, le diagnostiqueur assume, comme pour la recherche d’amiante, une obligation de s’assurer lui même de la pertinence des repérages effectués dans l’immeuble. Cette obligation ne relève pas d’un devoir accessoire de conseil et constitue plus exactement l’objet de la prestation promise à titre essentiel par le professionnel. Il est dès lors difficile de comprendre pourquoi en 2003, la Cour juge que le diagnostic réglementaire amiante implique que le contrôleur technique s’enquière lui-même des caractéristiques complètes de l’immeuble, serait-ce au titre d’un devoir de conseil, alors qu’en 2006 elle juge, à propos d’un état parasitaire, tout aussi « réglementaire », que ce devoir n’est pas en cause alors que le contrôleur n’a manifestement pas exécuté complètement sa mission sur ce point. A notre sens, dans les deux cas, le contrôleur technique a failli à sa mission, pour n’avoir pas accompli toutes les diligences lui incombant en vertu de la loi, des règlements et des normes définissant le contenu d’un diagnostic. Les diagnostics amiante ou parasitaire sont enfermés dans des normes précises, pour la recherche, les prélèvements et les analyses. Accepter de réaliser des diagnostics sans respecter ces normes, c’est ipso facto accepter de réaliser un diagnostic incomplet. Pour prendre l’exemple de l’amiante, les opérations de diagnostic font l’objet de procédures normalisées qui, sans garantir encore une fois un résultat sans failles, définissent une méthodologie précise des opérations de repérage (ainsi, pour l’amiante voir : norme AFNOR NF X 46-020 : 200 – diagnostic amiante – repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante dans les immeubles bâtis – mission et méthodologie, norme AFNOR expérimentale XP x 46-02 octobre 2005 – diagnostic amiante – éléments de cartographie du repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante dans les immeubles bâtis).

Le diagnostiqueur pris en faute, pour n’avoir pas appliqué ces normes, devrait donc démontrer soit qu’il les a respectées, soit que le dommage subi par son client n’aurait pas été causé par le non-respect de celles-ci. Il restera une autre hypothèse où, en présence d’ensembles immobiliers comportant des bâtiments distincts, le diagnostic aura été contractuellement cantonné à certains d’entre eux. Une telle définition de la mission du diagnostiqueur apparaît juridiquement valable, en raison de la divisibilité matérielle des locaux. En pareil cas, le client ne devrait pas pouvoir reprocher au diagnostiqueur la découverte de produits ou insectes dans des bâtiments exclus de son champ contractuel d’investigation. C’est ce qui a d’ailleurs été jugé récemment (Cass. civ. 3. 7 décembre 2005. SODIREN c/ Bureau VERITAS inédit). La référence au devoir de conseil brouille les cartes


I-2 – L’INDEPENDANCE

Le diagnostiqueur doit n’avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d’établir un diagnostic (article L. 271-6 du Code de la construction et de l’habitation). Le décret du 5 septembre 2006 ne définit pas les modalités d’application de cette disposition qui, il est vrai, apparaît pleinement applicable, sans qu’il soit besoin de précisions.

L’indépendance exigée par le texte vise à empêcher que le diagnostiqueur dresse des diagnostics de complaisance au profit de ses clients, ou des entreprises de travaux appelées à intervenir en cas de diagnostic concluant à la nécessité d’exécuter sans délai à des opérations de sécurisation du bâtiment. Dans le premier cas (complaisance à l’égard d’un client), on peut imaginer, entre mille situations, un vendeur d’immeubles qui, pour faciliter la transaction, ferait appel à un diagnostiqueur qui lui soit lié, afin que ce dernier établisse un constat dissimulant l’état réel de l’immeuble en vente, au regard des substances, produits ou insectes susceptibles de l’affecter. Dans le second cas (complaisance à l’égard d’une entreprise de travaux), on imaginera, à l’inverse, un diagnostiqueur qui dresse un constat concluant faussement à des travaux immédiats, en vue de favoriser l’intervention toutes affaires cessantes d’une entreprise qui lui est liée.

L’exigence d’indépendance est donc parfaitement fondée et procède d’un doute hélas légitime au sujet de l’honnêteté de certains opérateurs. Il restera à chercher, au cas par cas, quelle est la nature du lien devant conduire à disqualifier l’intervention de tel ou tel diagnostiqueur. On peut imaginer le cas d’une société de diagnostic, liée à des entreprises de travaux de bâtiment, par la voie de participations en cascade. Ces liens capitalistiques conduiront-ils, ipso facto, à écarter le diagnostiqueur ? Le texte de l’article L. 271-6 ne commande pas une solution aussi draconienne, puisque le lien, est-il précisé, ne doit pas être de « nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ».

I-3 – L’ASSURANCE

Le diagnostiqueur est tenu désormais de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions. Il s’agit d’un nouveau cas d’assurance obligatoire. Pour autant, les diagnostiqueurs ne bénéficient pas du droit accordé dans le cadre de certaines assurances (automobile par exemple), de recourir au Bureau central de tarification, en cas de difficulté à s’assurer. Cette autorité administrative indépendante a pour mission de fixer le montant de la prime, moyennant laquelle l’entreprise d’assurance intéressée est tenue de garantir le risque qui lui a été proposé. Certains diagnostiqueurs pourraient donc se voir empêcher d’exercer, faute de parvenir à s’assurer (sur l’assurance des diagnostiqueurs : Sophie Gautereau-Bonnard « La future assurance obligatoire des diagnostiqueurs » AJDI décembre 2005 pages 896 et s.).

L’assurance garantira un montant d’au moins 300.000 € par sinistre et 500.000 € par année d’assurance (article R. 271-2 du Code de la construction et de l’habitation). L’objet de l’assurance obligatoire est une couverture de la responsabilité du diagnostiqueur à raison de ses interventions. Elle aura donc vocation à permettre le versement de dommages intérêts au propriétaire immobilier, à l’acquéreur, mais aussi au locataire. Le diagnostiqueur devra évidemment souscrire les autres assurances habituelles dans le cadre d’activités professionnelles, en recourant à un contrat d’assurance multirisques.

Pour finir, on notera d’une part, qu’il est prévu que le diagnostiqueur remette à ses clients une attestation écrite sur l’honneur qu’il est en situation régulière au regard des dispositions qui précèdent, et qu’il dispose de moyens en matériel et personnel nécessaires à l’établissement des états, constats et diagnostics composant le dossier de diagnostics techniques (article R. 271-3 du Code de la construction et de l’habitation).

D’autre part, l’article R. 271-4 punit de l’amende de 5ème classe les infractions aux dispositions qui viennent d’être commentées.


II – LE NOUVEAU DROIT DES DIAGNOSTICS

Nouveau, ce droit des diagnostics ne l’est pas totalement puisque, depuis 1996, des lois et règlements sont entrés en vigueur, dont bon nombre de dispositions sont reprises dans le nouveau dispositif, même si celui-ci y apporte des novations significatives. Sur la forme, en revanche, la lisibilité du système est fort améliorée, un effort de synthèse ayant été réalisé, au bénéfice tant des diagnostiqueurs que des professionnels du droit.

Nous décrirons tout d’abord le contenu du dossier de diagnostic technique en matière de vente pour ensuite, faire des observations sur le contenu du dossier de diagnostic technique en matière de location.

II-1 – CONTENU DU DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE EN CAS DE VENTE

1) – Diagnostics relatifs à l’amiante

Les règles régissant les diagnostics relatifs à l’amiante figurent sous les articles L. 1334-1 et suivants, R. 1334-14 et suivants du Code de la santé publique (dans leur rédaction dernièrement modifiée par l’ordonnance n° 2005-1087 du 1er septembre 2005 – JO du 2 septembre 2005), la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, JO du 16 juillet 2006, le décret n° 2006-676 du 8 juin 2006, JO du 10 juin 2006, le décret n° 2006-1095 du 31 août 2006, JO du 1er septembre 2006, le décret n° 2006-1114 du 5 septembre 2006, JO du 7 septembre 2006).

Après avoir exposé les règles relatives au constat amiante en cas de vente, nous évoquerons, pour être complet, deux hypothèses dans lesquelles un diagnostic technique ou un repérage amiante doit être établi.


a) – L’état amiante lors des ventes immobilières

Un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante est produit lors de la vente d’un immeuble bâti (article L. 1334-13 du Code de la santé publique), dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, que cet immeuble appartienne à une personne privée ou publique (article R. 1334-23 du Code de la santé publique). Cet état pourra consister dans la fiche récapitulative contenue dans le dossier technique amiante (voir ci-après). Le constat amiante n’est requis que pour les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation (article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation).

L’état doit être produit au plus tard à la date de la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à la date de l’acte authentique de vente. La vente est la convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose et l’autre à la payer (article 1582 du Code civil). Transfert de propriété et paiement d’un prix en numéraires participent de l’essence du contrat de vente. Le constat amiante sera donc annexé, outre aux promesses unilatérales, aux promesses synallagmatiques de vente et aux actes authentiques réalisant ou réitérant une vente. Il convient cependant, à notre sens, d’annexer le constat amiante, non seulement aux ventes ainsi strictement entendues, mais à d’autres actes qui, sans comporter le paiement d’un prix en numéraires, constatent le transfert de propriété d’un immeuble, moyennant une contrepartie. Ainsi en ira t-il des échanges d’immeubles, des ventes de terrain à bâtir moyennant la remise de locaux au propriétaire, ou encore de l’acte constatant la dation d’immeubles à titre de paiement.

En revanche, le constat amiante ne sera pas annexé aux actes à titre gratuit (donations), ni aux actes ne transférant pas la propriété d’un immeuble (ainsi du partage, auquel s’attache un caractère déclaratif, mais non translatif de propriété).

La nouvelle législation cantonne, dans des cas précis, l’obligation de recherche du diagnostiqueur à certaines parties des immeubles. L’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit en effet que, « lorsque les locaux faisant l’objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l’attribution ou à la jouissance en propriété des locaux » le constat amiante portera exclusivement sur la partie privative de l’immeuble affectée au logement.

Le texte distingue plusieurs hypothèses :

- la vente porte sur des lots de copropriété : le constat amiante portera seulement sur les parties privatives,

- les biens en vente appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux (sic). La disposition est difficile à comprendre. Strictement entendu, le droit de propriété est un droit réel immobilier. On doit cependant raisonnablement penser que l’esprit du texte n’a été d’exonérer de l’obligation de diagnostic les vendeurs de lots de copropriété en leur ensemble, ce d’autant plus que l’article a prévu (cas précédent) que le diagnostic en cas de vente d’un lot de copropriété porterait sur la partie privative.

L’usufruit et la nue-propriété sont aussi des droits réels. Là encore, l’esprit du texte autorise à penser que ces droits ne sont pas visés par le texte car on ne comprendrait pas pourquoi le cédant d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur l’immeuble échapperait à l’obligation de diagnostic. S’agirait-il alors du cas où les biens seraient dans le patrimoine d’un preneur à bail emphytéotique ou d’un preneur à bail à construction, lesquels détiennent, pendant le cours du bail, un droit réel sur les locaux qu’ils ont édifiés ? L’exclusion viserait alors l’hypothèse d’une cession de bail par le preneur, conduisant à investir le cessionnaire du droit réel attaché au bail. Une telle solution apparaît peu compatible avec l’esprit de la législation des diagnostics.

- les biens appartiennent à des titulaires de parts donnant droit ou non à l’attribution ou à la jouissance en propriété des locaux. On croit comprendre que sont visées les sociétés dites d’attribution dont le capital social est constitué de titres, dont la détention donne droit à son titulaire, de jouir du bien dès son achèvement et de s’en voir attribuer la propriété, soit au moment du partage de la société, soit au terme d’un retrait partiel (articles L 212-1 et s. du Code de la construction et de l’habitation).

Si telle est l’hypothèse visée, pourquoi avoir exclu les titulaires d’actions ? Autre question, que signifie l’expression « parts donnant droit ou non à l’attribution en jouissance en propriété des locaux » ?

Si ces parts donnent vocation à la jouissance ou à la propriété, on comprend que sont clairement visés les groupes de parts de sociétés d’attribution possédant un immeuble collectif. Si ces parts ne donnent droit ni à la jouissance ni à la propriété, l’expression viserait alors des sociétés classiques propriétaires d’un immeuble et on ne voit pas par quel mécanisme l’associé d’une telle société, n’exerçant aucun droit sur l’immeuble social, serait amené à le vendre.

Dernière question, que signifie l’attribution en jouissance en propriété (sic) ? Il faut, semble t-il, comprendre que sont visées les parts donnant droit à la jouissance et, éventuellement, à l’attribution en propriété.

Retenons de ce texte confus que les ventes de lots de copropriété, ou de groupes de parts de sociétés d’attribution, donnant droit à la jouissance et à l’attribution éventuelle en propriété de tels lots, devront comporter en annexe un constat amiante couvrant les parties privatives, à l’exclusion des parties communes.

La durée de validité du constat amiante doit être fixée par décret (article L 271-5 du Code de la construction et de l’habitation). Si le constat est périmé entre la promesse de vente et la signature de l’acte authentique de vente, un nouveau constat est établi pour être annexé à l’acte authentique. Faute d’avoir annexé un constat amiante à l’acte authentique de vente, le vendeur ne pourra pas s’exonérer de la garantie des vices cachés relative à ce produit. A contrario, dès lors qu’il aura été procédé à cette formalité, l’exonération pourra être stipulée, ce qui implique que, même si, alors que le constat avait été négatif, l’acquéreur découvrait de l’amiante dans le bien acheté, il sera privé de recours contre son vendeur. En cas de constat lacunaire, l’acquéreur n’aura alors d’autre recours qu’une action en responsabilité civile extra contractuelle contre l’auteur du constat lacunaire (le diagnostiqueur). Il faut bien sûr réserver le cas où soit il pourra être établi une collusion entre le vendeur et le diagnostiqueur et à notre sens, soit la preuve serait rapportée que le vendeur connaissait le caractère lacunaire de l’état annexé à la vente.

Les textes définissant les conditions de certification des auteurs de diagnostic amiante et la durée de validité de celui ci ne sont pas encore parus.

b) – Le diagnostic technique amiante

Les propriétaires immobiliers doivent rechercher la présence de flocages contenant de l’amiante dans leurs immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1980, celle de calorifugeages contenant de l’amiante dans ceux dont le permis a été délivré avant le 29 juillet 1996, et celle de faux plafonds contenant de l’amiante dans ceux dont le permis a été délivré avant le 1er juillet 1997. La découverte de cette substance débouche sur des opérations variant en fonction du degré de conservation des matériaux et du taux d’empoussièrement des locaux concernés (contrôles périodiques, travaux d’isolation des matériaux amiantés, retrait de ces matériaux, selon les cas. Voir article R. 1334-15 et suivants du Code de la santé publique). Les propriétaires concernés doivent ensuite constituer, conserver et actualiser un dossier technique amiante regroupant notamment les informations relatives aux opérations rappelées ci-dessus (article R. 1334-22 du Code de la santé publique).

Par ailleurs, les propriétaires de certains immeubles ont dû, à ce jour, constituer un diagnostic technique amiante spécifique (sauf dérogation accordée pour les immeubles de grande hauteur mentionnés à l’article R. 122-2 du Code de la construction et de l’habitation et les établissements recevant du public de la première à la troisième catégorie, lorsque les flocages, calorifugeages et faux plafonds contenant de l’amiante ont été utilisés à des fins de traitement généralisé dans ces immeubles ou établissements. Voir l’article R. 1334-19 du Code de la santé publique). Il s’agit des immeubles de grande hauteur et des établissements recevant du public, des immeubles de bureaux, des immeubles destinés à l’exercice d’une activité industrielle ou agricole, des locaux de travail et des parties à usage commun des immeubles collectifs d’habitation (article R. 1334-25 du Code de la santé publique).

Le diagnostic technique amiante spécifique à ces immeubles comporte les informations relatives à la localisation des matériaux et produits contenant de l’amiante, leur signalisation, l’état de leur conservation, l’enregistrement des travaux de retrait, de confinement et de conservation effectués, et les consignes générales de sécurité. Le dossier comporte aussi une fiche récapitulative (article R. 1334-26 du Code de la santé publique), étant précisé que cette fiche récapitulative peut tenir lieu du constat à annexer aux ventes (article R. 1334-24 du Code de la santé publique). Le dossier technique amiante propre à ces immeubles spécifiques est établi sur la base d’un repérage plus poussé que le précédent, puisque devant porter sur les matériaux et produits figurant sur une liste définie à l’annexe 13-9 du Code de la santé publique, accessibles sans travaux destructifs. La liste oblige à contrôler de très nombreux composants autres que flocages, calorifugeages et faux plafonds (par exemple : conduits de fluides, clapets/volets coupe feu, dalles de sol...).


c) – Le repérage amiante préalable à la démolition

Enfin, les propriétaires des immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doivent établir un repérage, similaire à celui effectué pour la constitution du dossier technique amiante spécifique dont il vient d’être traité, préalablement à la démolition de ces immeubles, pour en communiquer les résultats à toute personne appelée à concevoir ou réaliser les travaux (article R. 1334-27 du Code de la santé publique).


2) – Le constat de risque d’exposition au plomb

Le constat de risque d’exposition au plomb présente un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti. Il y est en outre annexé une notice d’information (article L. 1334-5 du Code de la santé publique).

Le constat doit être dressé en trois occasions :

a) – constat préalable à des travaux

Un constat est dressé préalablement à tous travaux portant sur les parties à usage commun d’un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l’habitation, construit avant le 1er janvier 1949, et de nature à provoquer une altération substantielle des revêtements (article L. 1334-8 du Code de la santé publique – arrêté du 25 avril 2006).

b) – constat préalable à la vente

En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949 (article L. 1334-6 du Code de la santé publique), il convient d’annexer le constat de risque d’exposition au plomb. La durée de validité du constat doit être fixée par décret. En l’état de la réglementation ancienne, encore en vigueur, cette durée est d’un an.

Si le constat, communiqué lors de la promesse de vente, était périmé lors de l’acte authentique de vente, il serait remplacé par un nouveau document. Toutefois, si le constat initial avait établi l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par l’arrêté du 25 avril 2006, son actualisation n’est pas nécessaire.

La sanction contractuelle attachée à l’absence de constat annexé à la vente est identique à celle prévue pour l’absence de constat amiante. Les textes relatifs à la certification de compétences des auteurs du constat ne sont pas encore parus.


3) – Le diagnostic de performance énergétique

Le dossier de diagnostic technique comportera un diagnostic de performance énergétique. Ce diagnostic comprend la garantie d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie du bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence, afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance (article L. 134-1 du Code de la construction et de l’habitation – article R. 134-1 et suivants du même Code).

Le diagnostic de performance énergétique caractérisera la performance énergétique du logement ou du bâtiment en termes de consommation d’énergie et d’émission de gaz à effet de serre. Une étiquette énergie permettra de situer le logement ou le bâtiment par rapport à une grille d’évaluation classant les bâtiments en fonction de leur performance énergétique. Et le diagnostic fournira des recommandations destinées à améliorer la performance énergétique, permettant ainsi en cas de travaux ou de remplacement d’équipements, d’optimiser les interventions pour maîtriser la consommation énergétique et contribuer ainsi simultanément à réduire les charges pour les occupants et limiter les émissions de gaz à effet de serre.

Aux termes de l’article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation, l’acquéreur ne peut pas se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative. Cela signifie pratiquement que l’acquéreur n’aura pas de recours contre son vendeur en cas de diagnostic lacunaire.

On observera, du point de la technique législative, que le texte repose sur une logique critiquable. On notera tout d’abord la discutable tautologie par laquelle l’ordonnance justifie l’absence de responsabilité du propriétaire à raison des informations données sur la performance énergétique, parce qu’elles ont seulement valeur informative. La formule ne justifie rien car, contrairement à ce qu’elle laisse accroire, une information engage habituellement, en droit des contrats, la responsabilité de son auteur, s’il en est résulté un préjudice pour le destinataire.

En définitive, nous proposerions bien de contribuer modestement à une amélioration du texte en une formule du type : le diagnostic de performance énergétique n’engage pas la responsabilité de son auteur parce que l’ordonnance l’a voulu. C’est là, semble t-il, le fond de la pensée du rédacteur du texte. Il reste que la volonté des gouvernements passe parfois difficilement la barre des prétoires. Les usagers se satisferont-ils de cette formule et les Juges refuseront-ils d’accueillir les actions en responsabilité fondées sur un dol du propriétaire, qui aura par exemple commis des manœuvres pour fausser le diagnostic réalisé par le diagnostiqueur ? De façon plus certaine, à défaut de pouvoir agir contre le propriétaire, le bailleur pourra se retourner contre l’auteur du diagnostic, sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

La compétence des auteurs de diagnostics de performance énergétique est certifiée en vertu de l’arrêté du 16 octobre 2006 (JO du 27 octobre 2006, pages 15886 et suivantes)

4) – L’état relatif à la présence de termites

En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, un état relatif à la présence de termites sera établi puis annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse de vente, à l’acte authentique de vente (articles L. 133-6 et L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation).

Les sanctions sont identiques à celles prévues pour le constat amiante. Un décret doit fixer la durée de validité de l’état ainsi que les conditions de certification de la compétence de l’auteur de l’état.


5) – L’état des risques naturels et technologiques

Le dossier de diagnostic technique comportera dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou des zones de sismicité définies par décret du Conseil d’Etat (articles L. 125-5 et R. 125-6 du Code de l’environnement) un état des risques naturels et technologiques, établi selon un modèle fixé par arrêté du 13 octobre 2005 portant définition du modèle d’imprimé pour l’établissement de l’état des risques naturels et technologiques.

L’état des risques doit être annexé à la promesse de vente ou , à défaut, à l’acte authentique de vente de tous biens immobiliers, quelque soit l’usage, l’article L. 125-5 du Code de l’environnement ne prévoyant pas d’exclusion. Si cet état n’est pas annexé aux dits actes, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résiliation du contrat ou demander au Juge une diminution du prix (article L. 125-5 du Code de l’environnement).

L’obligation d’annexer cet état aux ventes s’impose à compter du premier jour du quatrième mois suivant la publication de l’arrêté préfectoral définissant les zones au recueil des actes administratifs dans le département, en toute hypothèse à compter du 1er juin 2006.

6) – Installations intérieures de gaz et d’électricité

En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation, comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de quinze ans, un état de cette installation en vue d’évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes est produit dans les mêmes conditions que les constats précédents (article L. 134-6 du Code de la construction et de l’habitation). Etant précisé que le certificat de conformité de l’installation établi par un organisme agréé (par application du décret n° 62-608 du 23 mai 1962) tient lieu de l’état requis, si ce certificat a été établi depuis moins de trois ans, à la date à laquelle l’état doit être produit (article R. 134-8 du Code de la construction et de l’habitation).

L’état est réalisé dans les parties privatives des locaux à usage d’habitation et leurs dépendances (article R. 134-76 du Code de la construction et de l’habitation). La sanction du défaut d’état est identique à celle du défaut de constat amiante. La durée de validité de l’état de l’installation sera fixée par décret.

De même, un état de l’installation intérieure d’électricité devra être produit en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation, en vue d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, dans des conditions qui seront fixées par décret (article L 134-7 du Code de la construction et de l’habitation). Les sanctions du défaut d’état seront identiques à celles prévues pour l’absence de constat amiante. La durée de validité de l’état sera aussi fixée par décret.


II-2 – CONTENU DU DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE EN CAS DE LOCATION

En cas de location, le dossier de diagnostic technique comportera l’état des risques technologiques et naturels, le diagnostic de performance énergétique et le constat de risque d’exposition au plomb. Nous exposerons le champ d’application de cette obligation nouvelle, en soulignant certaines exclusions ménagées par les textes, conduisant à priver les locataires d’informations au regard de certains risques. La jurisprudence abondante apparue dans la dernière décennie en matière locative, fondée sur les obligations sanitaires du bailleur immobilier conservera donc une fonction. Nous rappellerons les grandes lignes de cette jurisprudence.

A) – Champ d’application

1) – Diagnostics en cas de location

a) – Constat de risque d’exposition au plomb

Le dossier de diagnostic technique annexé au contrat de location d’habitation comprendra le constat de risque d’exposition au plomb (article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989) à compter du 12 août 2008. Ce constat présentera, comme en matière de vente, un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dressera un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti et, en outre, une notice d’information (article L. 1334-5 du Code de la santé publique). Il devra être annexé à tout nouveau contrat de location d’un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation construit avant le 1er janvier 1949. Si le constat établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements en contenant à des concentrations inférieures à des seuils définis par arrêté ministériel, il n’y aura pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque nouveau bail (article L. 1334-7 du Code de la santé publique). En cas de location d’un logement situé dans un immeuble en copropriété, le constat ne concernera que les parties privatives (article L. 1334-7 du Code de la santé publique). La durée de validité du constat positif sera fixée par décret.

Le Code de la santé publique prévoit, à titre de sanction, que l’absence du constat dans le bail constituera un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence, susceptible d’engager la responsabilité pénale du bailleur (article L. 1334-7 du Code de la santé publique). Une telle formule constitue une lapalissade car, dès lors que la loi lui en fait obligation, le propriétaire sera ipso facto réputé avoir commis une imprudence pour avoir omis de faire dresser le constat. Le truisme est d’ailleurs suivi d’une formule qui en annule l’intérêt puisque le texte ajoute que ce manquement sera seulement « susceptible » d’engager la responsabilité pénale de son auteur. Ainsi, quoique l’omission du constat ait été légalement et sans réserve définie comme un manquement (le droit positif n’en demandait pas tant), il semble que ce manquement pourra ne pas être punissable, ce qui est paradoxal.

Pour aborder l’aspect positif du nouveau texte, il est probable qu’il facilitera les actions en responsabilité contractuelle aux locataires de logements dont les propriétaires n’auront pas pris le soin de faire dresser le constat. L’article fournira ainsi un fondement mois incertain que ne l’est parfois le recours aux notions (évoquées infra) d’obligations de sécurité ou de délivrance, dont le maniement par les justiciables, parfois non assistés par un avocat (par exemple, devant le Tribunal d’Instance) est compliqué.

Le constat doit avoir été établi depuis moins de six ans à la date de signature du bail, sa validité n’étant toutefois pas limitée si le constat atteste l’absence de revêtements contenant du plomb ou indique une concentration de plomb dans des revêtements, inférieure aux seuils définis par l’arrêté du 25 avril 2006 (article R 1334-11 du Code de la santé publique).

b) – Diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique devra être annexé au contrat de location d’habitation. Au sujet des sanctions, le texte prévoit, comme pour l’acquéreur, que le locataire ne pourra se prévaloir « à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative » (article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989) à compter du 1er juillet 2007.

Nous renvoyons à nos observations (supra) sur ce points, faites à l’occasion de l’obligation de diagnostic en cas de vente.


c) – Etat des risques naturels et technologiques

Il doit être fourni à tous locataires d’immeuble (article L 125-5 Code de l’environnement). Il paraît bien que toute location, quelle que soit l’affectation de l’immeuble, est concernée. L’article L 125-5 oblige en effet à produire cet état « en cas de mise en location de l’immeuble ». Il est ensuite renvoyé à l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 (relatif aux baux d’habitation) mais uniquement en ce qu’il règle les conditions et modalités de fourniture de l’état. On peut donc penser que cet état doit être fourni en cas de location d’un immeuble d’habitation, commercial ou professionnel.

L’état doit être établi moins de six mois avant la date du contrat de location écrit, de la promesse de vente ou de l’acte réalisant ou constatant la vente d’un bien immobilier (article R 125-26 Code de l’environnement), selon un modèle établi par arrêté (arrêté du 13 octobre 2005). La sanction du défaut de fourniture de cet état joue comme en matière de vente. Le locataire pourra poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix (ici du loyer).

L’état doit être produit à compter du premier jour du quatrième mois suivant la publication de l’arrêt préfectoral définissant les zones, au recueil des actes administratifs du département, et en toute hypothèse à compter du 1er juin 2006.


2) – Les locations visées

Le dossier de diagnostic technique sera annexé aux baux d’habitation visés par la loi du 6 juillet 1989, ainsi qu’aux locations à caractère saisonnier, aux locaux meublés, aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers (article 2 loi du 6 juillet 1989), ces locations spécifiques échappant au statut des baux érigé par la loi de 1989 .

Le champ d’application de l’obligation de dossier de diagnostic technique est donc plus étendu que celui du régime locatif institué par la loi du 6 juillet 1989. Notamment, les bailleurs de locaux commerciaux comportant un logement devront à notre sens l’effectuer. En effet, les termes de l’article peuvent laisser penser (« logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi ») que sont seuls visés les logements de fonction alloués dans le cadre d’un contrat de travail. Nous sommes, pour notre part, portés à penser que le texte a vocation à s’appliquer aussi aux logements loués aux commerçants à titre accessoire du local commercial principal.

Les logements foyers (et les résidences sociales) ne sont donc pas concernés par l’obligation, et on doit sérieusement se demander ce qui a présidé à cette dérogation. On sait que les tribunaux analysent les contrats de résidant en des conventions sui generis, dans la mesure où elles offrent à leurs bénéficiaires un ensemble de prestations dont l’hébergement n’est qu’un des éléments. Est-ce la raison de l’exclusion ? N’y a t-il pas plutôt une considération purement financière ?


3) – L’exclusion du constat amiante

Premier apparu (1996), on aurait pu penser que le constat amiante verrait son champ d’application étendu aux locations par l’ordonnance du 8 juin 2005. Il n’en a rien été. L’amiante serait-il plus dangereux dans les immeubles vendus que loués ? Plus sérieusement, le bruit court dans la profession (mais à notre connaissance aucune étude poussée n’a été réalisée sur ce point) que l’amiante serait rare dans les locaux d’habitation. L’information laisse perplexe. A titre personnel, dans le cours des dossiers qu’il nous a été donné de traiter, nous avons pu nous convaincre, à l’occasion des affaires judiciaires traitées, de la présence d’amiante dans des cuisines, dans des caves, dans des salons, sur des garde-corps, derrière des volets persiennes… Il faut donc supputer que d’autres facteurs ont joué en faveur de l’absence d’un constat amiante au sein du dossier de diagnostics techniques remis au locataire, à commencer par le coût de tels constats. Ainsi, lira t-on en ce sens (à propos certes de la proposition d’instituer un diagnostic mérule, mais la réponse du ministre révèle la question générale du poids financier des diagnostics) la réponse du ministre délégué au logement et à la ville, précisant que « compte tenu de l’impact financier non négligeable des diagnostics, il ne paraît pas souhaitable d’en multiplier excessivement le nombre » (RM n° 64429, JOANQ 23 août 2005, page 8021). Il est clair que ces diagnostics ont un prix. On rappellera qu’en outre, leur réalisation relève de l’obligation de délivrance du bailleur et que les dépenses associées ne constituent donc pas des charges récupérables auprès du bailleur. Pour certains propriétaires, nous pensons notamment aux grands institutionnels (organismes d’HLM, sociétés d’économie mixte…), l’obligation d’accomplir ces nouvelles diligences représentera en effet un investissement important. Il reste qu’il est regrettable qu’une politique de santé publique ne s’explique pas sur ses choix et ses exclusions, étant ajouté que le procédé de légifération par ordonnance prive le commentateur de ces outils précieux d’interprétation que sont les travaux et débats parlementaires.

B) – Sanctions de droit commun des obligations sanitaires du bailleur immobilier

Le dossier de diagnostic technique en matière de location comporte, pour l’instant, le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb et l’état des risques naturels et technologiques. Les risques sanitaires liés au bâti dépassent évidemment largement le cadre des seules anomalies révélées par ces opérations. Le droit commun continuera donc à fournir des moyens de défense aux locataires, contrariés dans la jouissance paisible des biens loués. A cet égard, l’ordonnance du 8 juin 2005 ne marque pas, loin de là, la naissance des obligations sanitaires du bailleur d’habitation à l’égard de son locataire. Le propriétaire assume déjà l’obligation de délivrer un logement décent et doit ensuite justifier de l’état sanitaire du bail pendant le cours du bail.

1) – L’obligation de délivrer un logement décent

a) – Article 1719 du Code civil

L’article 1719 du Code civil est applicable aux baux à loyer, quelle que soit la destination des locaux. Il a ainsi vocation à régir les baux commerciaux ou professionnels. Mais il s’applique aussi à certaines conventions de location qui, quoiqu’ayant pour objet l’habitation, sont néanmoins exclues du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 ci-après visée, par son article 3. Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. La notion de logement décent a été ajoutée à l’article 1719 par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain.

Mais avant même que la loi vienne ajouter cette précision, qui vise explicitement les aspects de sécurité et de santé associés à l’immeuble loué, les tribunaux avaient fait valoir que l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur avait pour corollaire une obligation de sécurité. Par exemple, un arrêt de cassation de 1990 (Cass. civ. 3 – 21 novembre 1990 – Consorts Morokovski c/ Huet n° 89-15-922, publié au bulletin) rappelait que le bailleur n’est pas tenu d’une obligation de résultat quant à la sécurité du locataire. La formule employée présupposait clairement l’existence de cette obligation de sécurité (l’affaire en cause concernait une installation électrique défectueuse ayant occasionné un décès par électrocution).

En 1998, la Cour de cassation posera par principe que le bailleur d’habitation doit à son locataire une obligation de sécurité autonome, obligation de moyen supposant donc, pour engager la responsabilité du propriétaire, la preuve d’une faute commise par ce dernier (Cass. civ. 2 – 2 décembre 1998 – Cuvillier c/ Boulogne sur Helpes – pourvoi n° 96-22197 – Comm. Patrice Jourdain – RTD.civ. (2) avril – juin 1999, pages 407 et s.). L’arrêt a eu des suites, et la Cour d’appel de Paris en fournit une illustration dans notre matière, en jugeant, à propos d’une location commerciale, que pèse sur le bailleur l’obligation de réaliser le confinement de parties amiantées des lieux loués, en vertu « du principe selon lequel l’obligation de délivrance emporte obligation de sécurité des lieux loués. La Cour de Paris a, sur ce fondement, condamné le propriétaire à payer le coût des travaux « au titre de l’obligation de délivrer des lieux exempts d’insécurité ».

Il faut noter en outre un arrêt de la Cour d’appel d’Aix en Provence, rendu à propos d’une défaillance d’ascenseur ayant causé le décès d’un enfant, qui a condamné le bailleur à réparation, sur le fondement de l’article 1147 du Code civil, au titre d’une obligation de « sécurité résultat concernant le fonctionnement de l’équipement (Cour d’appel d’Aix en Provence ch. Civil 10 – 13 novembre 2002 – CACI/SA CG2A – n° jurisdata 2002 – 208251). Un tel fondement paraît critiquable. Le bailleur n’assume pas directement la responsabilité de l’installation ni de la maintenance de l’ascenseur (pour s’en tenir à cet équipement) et il est abusif de mettre à la charge du propriétaire la preuve qu’il n’a commis aucune faute. Au demeurant, les victimes d’accidents ne sont pas pour autant démunis de recours, puisque la Cour de cassation met à la charge de celui qui répare (et donc a fortiori de celui qui installe) un ascenseur, une obligation de résultat en ce qui concerne la sécurité de l’appareil (Cass. civ 1 – 15 juillet 1999 – n° de pourvoi 9622796 – publié au bulletin 1999 – I n° 238 p 153), ouvrant ainsi une voie judiciaire.

Dans le domaine de l’habitation, les tables de jurisprudence fournissent de nombreuses illustrations de cette obligation de sécurité. Ainsi, a-t-elle été invoquée à propos des dommages subis par le locataire, en raison de fenêtres dénuées de garde corps (CA Nîmes – chambre 1 – section A - 25 juin 2004 – n° jurisdata 2004 – 254059 ; même juridiction 1er décembre 1998, n° jurisdata 1998 – 031133) ou par suite de la vétusté d’un plancher entièrement vermoulu, traversé par le locataire (CA Caen – chambre 1 – section civile et commerciale – 26 février 2004 – n° jurisdata 2004 – 25 1444).

Elle a encore été utilisée à l’occasion d’un litige qui portait sur le caractère récupérable sur les locataires, des dépenses engagées par le bailleur pour l’abonnement à une ligne de téléalarme de l’ascenseur mis à la disposition des locataires (Cass. civ. 3, 24 mars 2004 – Société Nouvelles Résidences c/ Madame Verger et autres n° de jurisdata 2004-022967 ; JCP-G n° 39, 22 septembre 2004 II – 10140, note Sabrina Bouzol). La Cour juge que « le bailleur a l’obligation d’assurer la sécurité et plus généralement la jouissance paisible des équipements mis à la disposition des locataires » pour en déduire que les dépenses précitées, visant à permettre une intervention immédiate en cas de panne, ne figurent pas dans la liste limitative de charges récupérables, fixée par le décret du 26 août 1997. La commentatrice de l’arrêt émet une réserve sur la solution rendue par la Cour de Cassation à ce propos. Madame Bouzol souligne ainsi qu’il ne suffit pas que le bien loué ait été l’occasion de la réalisation de dommages pour que la responsabilité contractuelle du bailleur soit engagée, mais que ce fondement devrait être réservé aux hypothèses où le préjudice trouve sa source dans un bien ou un équipement mis à la disposition du locataire en vertu du bail, ce qui n’est pas le cas, par exemple, d’un ascenseur, qui est tout aussi bien emprunté par les résidents que par des tiers (visiteurs, artisans. Voir à cet égard la jurisprudence illustrant le principe selon lequel, lorsqu’un dommage survenant entre les parties au contrat à l’occasion de son exécution ne résulte pas de l’inexécution d’une obligation contractuelle, la responsabilité en découlant est contractuelle : Michel Espagnon – Juriclasseur civil – articles 1146 à 1155 – Fascicule 16-10 nos 58 et suivants). C’est la responsabilité délictuelle du bailleur qui devrait alors être engagée, en raison de l’inexécution des obligations d’entretien, de mise aux normes des équipements, ou de maintenance lui incombant, qu’un bail ait été ou non signé.

La loi précitée du 13 décembre 2000 est venue conférer une base textuelle à l’obligation de sécurité, par une modification de l’article 1719 du Code civil, pour désormais obliger le bailleur à délivrer un logement décent.


b) – Article 6 de la loi du 6 juillet 1989

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, spécifiquement applicable aux baux d’habitation, met également à la charge du bailleur l’obligation de délivrer un logement décent. Le texte ajoute une précision par laquelle ce logement ne doit pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doit être doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret précise, pour l’application de l’article 6, les critères de décence auxquels doit ainsi répondre une habitation (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002).

De nombreuses décisions font appel à la notion de logement décent. Ainsi, les tribunaux ont-ils relevé le manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent pour un immeuble déclaré insalubre (CA Lyon – chambre civ. 8 – 24 janvier 2006 – n° jurisdata 2006-295927), pour un immeuble doté d’un chauffage défectueux causant un risque important d’intoxication au monoxyde de carbone (CA Lyon – chambre civile 8 – 6 septembre 2005 – n° jurisdata 2005-28956), pour un immeuble infesté de souris (CA Colmar, chambre 3 – section 3 – 27 juin 2005, n° jurisdata 2005-281211), pour des immeubles dépourvus d’eau courante (Cass. civ. 3 – 15 décembre 2004, Dubus c/ commune d’Amiens n° 02-20614, publié au bulletin) ou d’eau potable (CA Aix en Provence – ch. Civ. 11 – 11 mai 2004 – n° jurisdata 2004-259 701) ou pour un immeuble dont les portes fenêtres n’étaient pas étanches, dont le bois était pourri par l’humidité, qui révélait des moisissures dans les chambres, dont le chauffage était insuffisant, et dont une poutre menaçait de s’effondrer (CA Nancy – ch. Civ 2 – 26 avril 2004 – n° jurisdata 2004-250087).

Dans le domaine spécifique des équipements (article 3 du décret de 2002) on relèvera un arrêt de la Cour d’appel de Paris à propos d’un logement qui comportait une installation électrique non conforme et dangereuse, n’était pas doté de toilettes privatives et de salle d’eau et dont les fenêtres n’étaient pas étanches (Paris – chambre 6 – section B – 27 janvier 205 – n° jurisdata 2005-262712) et un arrêt de la Cour de Grenoble pour un logement qui notamment était doté d’un chauffage au gaz non conforme (Grenoble – chambre civile 2 – 30 novembre 2004 – n° jurisdata 2004-261210 – voir aussi Cour d’appel Montpellier – chambre 1 – section D – 10 novembre 2004 – n° jurisdata 2004-4890 ; Cour d’appel Douai – chambre 3 – 28 octobre 2004 – n° jurisdata 2004-254982).

Certains des critères mentionnés par le décret de 2002 concernent de manière évidente les questions sanitaires. Par exemple le décret du 30 janvier 2002 précise que « la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ». La formule vise sans difficulté les risques liés à l’amiante, aux insectes xylophages, ou aux champignons lignivores.

Cette obligation de sécurité inhérente à la notion de logement décent pèse sur le bailleur, sans qu’il puisse s’en décharger sur le locataire par une clause du bail. Dans le domaine des baux d’habitation régis par la loi du 6 juillet 1989, cela résulte du caractère d’ordre public de la loi. S’agissant des baux d’habitation exclus du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989, l’impossibilité de mettre cette obligation de sécurité à la charge du locataire est fondée sur le droit commun des contrats. L’obligation de délivrance du local loué est en effet de l’essence du contrat de bail ; ainsi, délivrer un local sans les clefs reviendrait à ne pas mettre le bien à disposition du locataire. Il s’agit donc d’une obligation primordiale du bailleur, dont l’inexécution emporterait la constatation de la nullité ou de l’inexistence du contrat. Dès lors que, comme il a été exposé, la Cour de cassation rattache l’obligation de sécurité à celle de délivrance, il faut donc en conclure à l’impossibilité pour le bailleur de s’en exonérer par convention.


2) – Les obligations du bailleur d’habitation en cours de location

En cours de bail, le loueur doit entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée (article 1719-2° du Code civil – article 6-c loi du 6 juillet 1989) et faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autre que les locatives (article 1720 alinéa 2 du Code civil article 6-c loi du 6 juillet 1989). Il a ainsi été jugé que le bailleur est responsable de la réalisation de travaux pour des locaux vétustes, dangereux et impropres à leur destination, quand bien même le locataire les aurait-ils pris en l’état (Cass. civ. 3 – 17 décembre 2002 Vi et Duc N’Guyen et autres – n° jurisdata 2002-017195). Le bailleur doit, en outre, au locataire la garantie des vices cachés qui viendraient empêcher l’usage de la chose louée (jurisprudence constante, article 6-b loi du 6 juillet 1989). Que ce soit au titre de l’obligation d’entretien ou de la garantie des vices cachés, la responsabilité du bailleur d’habitation est donc susceptible d’être engagée en présence d’éléments pouvant porter atteinte à la sécurité du locataire.

L’inflation des contentieux en matière sanitaire a suscité de la part des pouvoirs publics une réflexion sur la nécessité de formaliser les obligations du bailleur d’habitation. Depuis 1996, en effet, le décret puis la loi avaient, comme il a été exposé, progressivement obligé le vendeur d’immeubles, à informer son acquéreur au sujet de l’amiante, du plomb, des insectes xylophages ou de la performance énergétique du bien vendu. L’ordonnance du 8 juin 2005 a étendu partiellement aux baux d’habitation le dispositif d’information appliqué aux ventes.

Ceci étant, compte-tenu des exclusions ménagées par la législation nouvelle (pas de constat amiante pour les locations ; pas de dossier de diagnostic technique pour les logements foyers, notamment), les règles du droit commun du bail conserveront un intérêt pour les locataires aux prises avec des logements non conformes aux règles minimales d’habitabilité. Par ailleurs, la liste des risques sanitaires ne cesse de s’allonger. Plus exactement, certains risques acquièrent, à la faveur du coup de projecteur donné à l’origine par les drames humains dus à l’amiante, une visibilité accrue. Ainsi, évoque t-on de plus en plus le mérule, ce champignon lignivore qui sape les éléments en bois des constructions ; ainsi, encore, le radon fait d’ores et déjà l’objet d’une réglementation spécifique. On mesure ainsi l’intérêt que conservera la riche jurisprudence civile constituée sur la base des notions de logement décent et d’obligation de sécurité, dès avant l’ordonnance du 8 juin 2005, pour fonder des actions en justice en réparation de dommages causés aux acquéreurs et locataires, à raison d’un risque sanitaire inhérent à l’immeuble.